【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース（H21 10/5号）

今回のテーマ：再び注目集める二世帯住宅　〜後編 　 09年10月05日

ありがとうございます！

ありがとうございます！


お陰さまで創刊1周年が経ちました。

がんばろう!!工務店



●10月は色々あります。


去年の10月には、私にとって2つの大きな事が

ありました。


ひとつは「がんばろう！！工務店」を出版したこと。

もうひとつは「マイホーム大学」をOPENしたこと。


そして、今年の10月にはマイホーム大学で広告費３０００万円使う

大規模なプロモーションをスタートします。


たまたま、去年も今年も10月にリリースしたというだけで、

実際に忙しかったのはその準備段階でした。



今年も９月までは死ぬほど忙しく、

「心臓病」になるくらい仕事しました。

※私が「冠れん縮性狭心症」という心臓の病になったのは、
　本当なのに、誰も信じてくれません（T＿T）


マイホーム大学に掲載していただいている

工務店さんのためにも、これからは1月以降の準備を

バッチリ進めて行きますね！



●こんな時代に増員しようと思います！


不景気です。

日本ではまだまだ雇用も安定せず、

不安を抱えたサラリーマンもいっぱいいます。



こんな時代に、人を雇って増員するのは無茶区茶なこと

かも知れません。


できる範囲で、今の人員で、なんとかやれるところまで、

やれるだけやってみればいいじゃないか！


と思われるかもしれませんが、もう限界なんですよね！！

（マイホーム大学事務局が・・・）



なので、マイホーム大学事務局に増員しようと思って、

募集をかけ始めました（＾＿＾）


・短期で事務処理をしてくれるアルバイトさん1名

・事務局のスタッフとして働いてくれる営業マン1名


をまずは増員してみようと思っています。



将来的にもっと増やさないといけない気がするのですが、

まずは「教える側」にも慣れが必要だと思うので・・・。


メンバーが増えたら・・・

マイホーム大学はさらにパワーアップします！

（＾＿＾）



●不景気ならではの戦略とは？


大手ハウスメーカーなど、3月末の決算に間に合うように

受注を取るためには、これからどんな手を打ってくるのか

と考えてみました。



一般的な注文住宅では、打ち合わせや工期も含めて

3月末までには引き渡して売上確定できないので、

「足の速い商品」に力を入れてくると思っています。



「足の速い商品」とは、打ち合わせもスムーズで、

工期も短い商品のことです。



この市場はまだまだライバルが少なく、参入を検討している

工務店さんも多く、ちょっと工夫すればかなりの受注数が

取れそうな、いい匂いがプンプンする市場です。

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●ライバルの少ない市場についての小冊子をプレゼントします！

※この小冊子は終了いたしました。

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ライバルが次々と参入を検討している市場ですが、

あなたはもうどんな市場か勉強されましたか？



私は・・・、

自社で土地を扱えなくても、土地からのお客様を

効果的に受注につなげる仕組みを持つべきだ

と思っています。



そのためには、不動産屋さんとどのように協力して家を売るか、

どうすれば不動産さんや税理士さんが、定期的にお客様を紹介

してくれるようになるのか？



単純に不動産屋さんの下請けになるのではなく、

パートナーとして協力しながら住宅販売につなげる

方法を知るべきだと思っています。



もし、そんなハウスメーカーのようなノウハウを、

あなたにも簡単に実践できるようにまとめられて

いるとしたら・・・。


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●ライバルの少ない市場についての小冊子をプレゼントします！

※この小冊子は終了いたしました。

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まずは、無料で勉強してみてくださいね！

（＾＿＾）





■御社が掲載されているか確認してください。
　by　マイホーム大学

先日より、メールやFAXで何回もご案内させていただいたとおり、
マイホーム大学の掲載継続のお申込をされていない企業様を、
掲載停止させていただきました。

そのご案内を送ったところ、
「うちも継続して掲載しておいてよ〜」
という連絡が一気に入りパニック状態になりました。
（T＿T）


この土日の間に、掲載停止の作業を行なったのですが、

・申込んだつもりが掲載されていない
・申込んだのに掲載されていない
・掲載停止を依頼したのに掲載されている

など、色々あるかと思いますので、チェックしてみてください。

チェック方法は、マイホーム大学でエリアを指定して検索。
表示されるページを見ていき、御社が表示されるかどうか
を確認するという流れです。

http://www.myhome-univ.jp/　（このページは現存しません）

掲載漏れなどがある場合や、掲載を復活させたい方は、
ご連絡下さい。
（TEL：０３－３３４３－３０００　福島・黒川宛）




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今週のテーマ「再び注目集める二世帯住宅」後編



■生活スタイルから考える世帯分離度


前回述べたとおり、二世帯住宅には
沢山のメリットがあります。

しかし、そのメリットをもってしても、
決断の妨げとなるのが、プライバシーの問題。

言い換えれば、世帯間の分離度の問題です。


分離度の高い順に言えば、

１）１つの敷地に２棟の家を建てる場合、
２）１棟の建物を２戸に完全分離した独立型、
３）玄関や浴室など一部の空間を共有する部分共用型、
４）個室以外のすべてを共有する（サザエさんの家のような）
　　融合同居型に分かれます。


その分離度は、土地の広さや、
一緒に暮らすのが息子世帯か、娘世帯か、
生活時間にズレはないかなど、

さまざまな角度から決める必要があります。


土地に余裕があれば、将来売却や
賃貸への用途転換が可能な２棟建てや
完全分離型とするのが無難な選択と言えます。

但し、その場合でも、

どちらかの世帯のリビングやダイニングなどを広く設計し、
「家族が集まる場所」を作っておくとよいでしょう。


共用型や同居型の場合には、二世帯が程良い距離感を
保てる工夫が必要になってきます。

住宅メーカーのＳハウスでは、共用と分離のバランスに
配慮した40項目の設計アイディアを用意し、

二世帯住宅における快適な暮らし方を提案しています。


以下に主な例を見てみましょう。

・玄関を共有しながらも、世帯ごとに玄関収納を設置
・玄関から各世帯にアクセスする２つのドア（２ＷＡＹアクセス）
・２階から玄関の施錠・解錠や点灯・消灯ができるスイッチを設置
・洗面所と脱衣所を分離し、浴室を使用中でも気兼ねなく洗面所を使用できる
・洗面所・脱衣所は世帯ごとにタオルハンガーを用意
・共有浴室とは別に、子世帯にシャワー室を設置
・冷蔵庫・食器棚・洗濯機など、２台ずつ置けるスペースを確保
・共有キッチンとは別に、親世帯に簡易シンク、ミニキッチンを設置
・家族全員が自然に集まる共有リビング


二世帯同居においては、小さな遠慮・依存の積み重ねから、
大きなストレスが生まれがちです。

住み手の心構えとしては、心理的・経済的に
自立しながらも、いざという時には苦労や喜びを
分かち合うという精神が必要です。


住宅会社にとっては、デメリットを極力解消し、
世帯間交流や助け合いといったメリットをいかに
大きく感じさせるかが、腕の見せどころとなります。



■二世帯住宅をお得に建てるプラン・資金計画とは？


親の家を建て替える場合や、
すでに取得してある土地に二世帯住宅を建てる場合、

土地の購入費用がかからず、その分の資金を建築費として
利用することができます。

また、親子が協力して出資するのであれば、
その分、設備やデザインの充実した家を建てられます。

いま話題の長期優良住宅の要件に適合した
高品質の家も建てやすくなります。

長期優良住宅であれば、将来、一世帯分を賃貸にしたり、
売却したりする際にも、有利な条件で契約することが可能です。


もちろん、ローン減税や投資型減税においての
優遇措置も受けられます。

それだけでなく、所有形態（登記の仕方）によっては、
多くのメリットを享受することもできます。


二世帯住宅には
「単独・共有・区分」という３タイプの所有形態があり、
それによって適用される税額や減税措置が異なるのです。

単独所有は、一人の名義で家を所有するもので、
ローンを組む場合は、所有者単独の名義でしか
融資を受けられません。

当然、１戸の住宅とみなされますから、
不動産取得税や固定資産税等は、土地や建物の
大きさに応じて支払うことになります。

また、両世帯で出資していながら単独所有とした場合、
贈与税が発生することもあるので、注意が必要です。


複数の名義人が、出資金額に応じて持ち分割合を決めて
家を共有した場合、

名義人それぞれにローンを組むことができます。

長期優良住宅とした場合の優遇制度や、
ローン減税は名義人ごとに適用されます。

但し、１戸の住宅を複数名義で所有するという考え方のため、
固定資産税等は、単独所有の場合と同様に住宅全体の大きさに
応じて支払わなければなりません。


区分所有は、「長屋」または「共同住宅」という建て方で、
２戸の独立した住宅として各々の名義で所有する形態を言います。

この場合、ローン減税はもちろん、固定資産税等の軽減措置も、
各世帯で利用できるのです。


たとえば固定資産税の場合、

１戸あたり土地200平米までは課税評価額が1/6に軽減され、
建物についても一定の基準内であれば120平米分について
３年間は半額に軽減されます。

この軽減措置を各世帯で受ければ、かなりの節税になるはずです。


但し区分所有とするためには、

世帯の境界となる壁や床を防火・耐火仕様にしたり、
世帯間の出入り口を防火扉とし、施錠できるようにする
などといった条件を満たさなければなりません。

その分、建築コストはアップしてしまいます。

しかし将来の用途転換や、防災・防犯の意味からすれば、
そのコストアップが「お得」を生むことも十分考えられます。


二世帯住宅は、各世帯の生涯設計や生活スタイルを考慮しながら、
資金の負担割合やローンの組み方、所有形態を提案する必要があります。

家庭の事情に立ち入らなければならない難しさもありますが、
少子高齢時代における理想的な居住形態として、
取り組む価値の高い課題と言えるでしょう。



（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）