住宅土地統計調査から読み解く、住宅市場の今（前編）【2014年9月1日】

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「住宅土地統計調査から読み解く、住宅市場の今」（前編）



総務省はこの７月に、「平成25年住宅・土地統計調査」の
速報集計結果を発表しました。


簡単に説明すると、総務省主導で行われる
住宅に関する統計調査で、全国の住宅数や世帯数、
住宅・土地の所有状況、住宅設備の採用状況など、
国内の住生活に関する様々なことを調べるというものです。


調査結果は最小でも都道府県単位と
マクロなデータになるため、地域の状況に
そのまま当てはめて活用することは難しいです。


しかし、政府の国策や住宅市場の今後の動向を
占うものとなるため、先を見越した企業経営を行うためには
非常に重要な指標となります。


そこで、今回は同調査における重要な指標を取り上げ、
住宅市場の現状と今後について考えてみたいと思います。



■　空き家率は全国で13.5％と過去最高に
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今回の住宅土地統計調査で、最も大きな
ポイントとなったのは空き家率の増加です。


空き家率とは、全ての住戸のうち居住者がいない
住戸の比率を表したもので、今回の調査では
全国約820万戸が空き家との調査結果が発表されました。


比率にすると空き家がおよそ13.5％を占めており、
戸数・比率共に過去最高の数字になっています。


新設住宅着工戸数はこの５年間でおおよそ430万戸です。


一方で総住宅戸数は５年間で5,759万戸から
6,063万戸と304万戸増加しています。


差し引くと５年間で消滅した住宅は126万戸となり、
新しい住宅の着工に対して消滅する住宅が
非常に少ないことがわかります。


では、なぜ古い住戸が残り続けているのでしょうか。


その大きな要因となるのは、
空き家の固定資産税が低いことです。


空き家を取り壊すことで固定資産税は
空き家時の約４倍を支払うことになります。


廃墟同様になった空き家が、景観や防災、治安面からも
良しとされないにも関わらず残り続けているのは、
この税負担が大きな要因となっています。



■　空き家を救う国策の動き
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行政側の空き家対策としては、秋の臨時国会で
自民党の空き家対策推進議員連盟が提出すると見られる
「空き家対策推進特別措置法案」があります。


老朽化で倒壊する危険があったり、
景観や衛生を損なうと判断する空き家に対して、
市町村が家主に除却や修繕、立ち木の伐採などを指導したり、
勧告・命令したりできるようにするというものです。


また空き家の固定資産税の優遇見直しという
抜本的な案も検討されています。


空き家の固定資産税を増加させることにより、
空き家そのままの形での所有を困難にするというもので、
これが適用されれば売却や活用で中古流通や
リフォーム市場が一気に動き出す可能性もあります。


また、2015年度には住宅金融支援機構、
「フラット35」の利用範囲を、中古住宅の購入時だけでなく、
中古住宅取得時の改修費用にも充てられようにすることで、
購入費と改修費をフラット35で一括借り入れできるように
するとの動きもあります。


更に中古再販を行う事業者に対しても、
不動産取得税を免除する特例措置を盛り込む方針です。


注文住宅に空き家の状況は関係ないと
お思いの読者もいらっしゃると思いますが、
中古住宅の再生・再販ビジネスも徐々に
マーケットは拡大しており、空き家を活用した提案が
軌道に乗れば、一次取得層が中古市場に
流れていく可能性は充分あります。


また今後地方を中心に人口はますます減少し、
人口の50％以上が65歳以上の高齢者になり生活の維持が
困難となる「限界集落」も増えていくと予測されています。


空き家をなくし地域を活性化させることで、
その地域を住みやすくし長く暮らしていける
環境を作ることも、今後の住宅業界にとって
非常に重要なポイントとなります。




（情報提供：住宅産業研究所）