【工務店MBA】建築業界の最新ニュース(H21 3/16号)
MBA
2009.3.16
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今回のテーマ:ニッチを狙え!〜戸建賃貸住宅 後編 09年03月16日
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【工務店MBA】建築業界の最新ニュース
発行:株式会社ナック
工務店MBA事務局
/www.home-builder.jp/
TEL:03-3343-3000
日下部 興靖
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日下部 興靖
●お世話になります。ナックの日下部です。 今日は大阪セミナーです。 おかげさまで、満席になっています(^_^) 今日、セミナーのはじめに、参加者の皆さん に向けて質問しました。 そうしたら、ホームページを持っていない工務店さんは 1社しかありませんでした。 関西はなかなかやりますね〜(^_^) 毎月1件資料請求が来ない人〜と聞いたら、 2/3が毎月1件資料請求がないそうです。 毎月10件安定して資料請求があり、HPから家が売れている 会社は1社だけでした。 もちろん、その1社は私が教えた会社なんですが・・・(^_^) (ちょっと、自慢です) さて、先日、あるところに突撃調査で潜り込んできました。 その場所では、ハウスメーカーの営業マンたちが、 お酒を飲みながら仕事の話をしていました。 私はハウスメーカーの営業マンに、質問をしました。 「今、どんな商品が欲しいですか?」 3人いたのですが、3人とも口を揃えて言いました。 「戸建賃貸が欲しい〜」 なぜ、「戸建賃貸」が欲しいのですか? それは、お客様が求めているから・・・ お客様が待っているから・・・ 入れ食い状態になるから・・・ そんなに需要があるとは思っていませんでしたが、 住宅+α という「α」の部分が、「投資」なんですね・・・。 例えば、簡単に言うと・・・ 2棟建てて、住宅ローンが10万円だったとします。 1棟を賃貸で借りてもらい、家賃10万で借りてもらえば、 自己資金0円で自宅が手に入れられるんですね〜。 賃貸の客付けは、地元の不動産屋さんに任せるとして、 建築会社からすれば、複数の棟数が受注できるので、 美味しいですよね。(1棟あたりは安いけど・・・) 不景気だから、戸建賃貸が売れているのか? サラリーマンの不動産投資が流行しているのか? その理由が知りたいんですよね〜〜。 ということで・・・ 住宅産業研究所に、セミナーを依頼しようかと思っています。 どこでやるのか? いつやるのか? 参加費はいくらか? これから、相談してみます・・・(^_^) 戸建賃貸の小冊子をまだ見ていない という方に朗報です! 増刷したものが届きました! https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do (このページは現存しません) 第一回プレゼントの反響で、予定していた 以上の速さで、無くなってしまっていました。 ですので、ちょこっとだけ増刷です。 まだ見ていないかたは、こちらから お申込下さい。 https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do (このページは現存しません) ○●○●○●○●○ 工務店MBA 業界ニュース ●○●○●○●○● テーマ「ニッチを狙え!〜戸建賃貸」後編 3.ビルダーが手掛けやすい戸建賃貸 ビルダーや工務店は、アパート部門を設けて いないところも多いと思います。 建物として戸建とは大きく異なりますし、 大手メーカーのように一括借上げの保証を 付けることも難しいでしょう。 しかし、戸建賃貸ならば、戸建注文住宅の延長として 考えることもできるのではないでしょうか。 物件管理もアパートより簡単で、一度入居したら 長く住んでもらえるのも戸建賃貸の特徴です。 住宅・土地統計調査によると、戸建賃貸や 長屋建賃貸は、共同建賃貸に比べて入居期間が 圧倒的に長いという結果が出ています。 ・入居14年以上 戸建・長屋…34%、 共同…10% ・入居2〜13年 戸建・長屋、共同ともに40% ・入居2年以内 戸建・長屋…26%、共同…50% 新規物件が少ないということもありますが、 共同建は新しいところへ移り住んでいく傾向に ある一方で、戸建賃貸は長く住む傾向にある ということは言えるでしょう。 戸建なら、建築費も安く済みます。 2棟1セットで売ることにより、更にコストを 削減することも可能です。 今ビルダーが手掛けている戸建賃貸は、 1棟700〜800万円の物件を2棟セットで 建てるというのが主流。 2棟ならば、諸経費込みでも2000万円掛かりません。 粗利も20%程度は出すことができます。 オーナーにとっては、少ない資金で土地を 活用できますし、表面利回りは10%以上、 10年強で回収できるわけです。 この辺の当初の利回りの高さをアピール できるのが、戸建賃貸です。 また、2棟1セットのアピールとして、 1棟を自宅、もう1棟を貸家とした場合、 住宅ローンを家賃収入で賄うことができる というのが、新しい営業手法として 考えられます。 4.戸建賃貸の具体的なメリットは何か? 具体的な戸建賃貸のメリットとして、 どんなことが挙げられるか、以下に まとめてみました。 オーナー側のメリット、入居者側のメリットが それぞれありますが、まずオーナーのメリットは、 次の点が挙げられるでしょう。 1)小さな敷地でも建てられる(土地有効活用) 2)低価格のため、少ない資金で建てられ、 利回りも高い(10%程度の表面利回り) 3)入居率が高く、長期入居が見込める 4)共同住宅に比べて高い家賃が取れ、 質の高い入居者が期待できる 5)1戸ずつ分割所有できるため、 資産相続対策に有効 6)戸数が少ないため、賃貸管理の手間が楽 7)駅から遠くても入居のニーズがある 8)入居者の満足度が高い(クレームが少ない) 9)利用方法がいろいろ(2棟賃貸、自宅+賃貸、二世帯住宅) 一方、入居者のメリットとしては、 1)隣の音が気にならない 2)広い家に住める 3)敷地が利用でき、子育てしやすい 4)プライバシーの保護 5)駐車場も確保できる 6)ペットの飼育ができる といったようなことが挙げられます。 戸建賃貸に関しては、ノウハウ提供のH社や、 ハウスメーカーでもM社が戸建賃貸の商品を 発売していますが、売れ行きは比較的好調の様子。 M社では賃貸住宅全体の3割を戸建が 占めていると言います。 とにかく入居者から見れば、戸建賃貸は 「家賃が高くても住みたい家」と言えます。 広さの点でも、70平米以上であれば、賃貸住宅 としての希少価値がぐっと高まります。 そして、共同住宅の最大のデメリットである 騒音問題も、戸建ならばクリアできます。 近隣の2LDKアパートの相場よりも20〜30% 高い家賃の価値はあり、それくらい払っても 住みたいというのが、戸建賃貸ではないでしょうか。 そして、入居者だけでなく、オーナーにとっても、 施工するビルダーにとっても、三方良しというのが、 戸建賃貸住宅の魅力と言えます。 (情報提供:株式会社 住宅産業研究所)