制度開始から４年、サ高住の現在地（前編）業界ニュース,市場動向

これらのトラブルが発生しても
長時間気づかれないままというケースは確実に増加します。

こういった背景から2011年11月に開始した制度が、
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）です。

段差排除や手すり設置といったバリアフリーに加えて、
日頃の健康やいざという時の安心・安全に繋がる
「見守り・生活相談サービス」、

有料老人ホームで必要だった多額の入居一時金が不要となるなど、
高齢者の健康に配慮し、
いざという時に備えた新しい住まいの制度となっています。

今回は制度開始から４年間が経過したサ高住を取り巻く現状と、
住宅会社からのアプローチについて触れていきたいと思います。

■　登録戸数は鈍化、儲からないから増えないサ高住
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政府が目標とするサ高住の供給数は、
2020年時点で60万戸となっています。

これに対して2015年10月末までの登録戸数は18.7万戸、
１年あたりおおよそ4.7万戸増えている計算となります。

このペースで供給が続いた場合、
2020年時点では42〜43万戸の見込みで
20万戸近くの不足となりますが、

登録数を年ごとの推移で見ると7.8→5.3→3.1→2.6万戸となり、
徐々に供給は減少していることが分かります。

高齢者のための住宅が必要とされている中で、
なぜ供給が落ち込んでいるのか。

2011〜12年にかけて急速に普及が進んだことで
施設スタッフが不足したことも原因ですが、

根本的な問題としてサ高住は
一般的なアパートと比較すると利益が出にくい、
つまり儲かりにくいことが大きな参入障壁となっています。

まずサ高住の場合、物件のコンセプト決定や設計、
自治体との折衝など、手間がかかる割には居室部分を広く取れず
敷地を有効活用しにくいという問題があります。

物件タイプにもよりますが、サ高住では食堂やスタッフルームなど、
居室以外のスペースが多く必要になるため、
レンタブル比が50％を下回ることも珍しくありません。

ワンルームなら30戸取れるものが、
サ高住では25戸、20戸となるわけです。

当然同じ賃料ではサ高住の方が利回りは悪くなるので、
運営側としてはその分賃料を上げたくなります。

しかしそうなれば当然入居が悪くなりますから、
事業を成立させるためには、
高い賃料を支払ってでも入居したいという付加価値を付けるか、
賃料は安くして別に収益を上げる手段を確保する必要があります。

付加価値の代表的なものとしては、
介護が必要のない元気なシニアに向けて、
便利な立地やホテルライクな仕様、
美味しい食事といった仕様やサービスで惹きつけるものがあります。

提案内容としてはシンプルですが、
元気なシニアをターゲットにするため、
一般的なアパートやマンションと同様に
利便性の高い場所を確保する必要があります。

また、高い賃料を支払える層がいる場所という点から、
事業として成立するのは３大都市圏の中でも
更に好立地なエリアに限られています。

ただし土地オーナーからすれば、
わざわざ好立地でサ高住を建てるよりも、
利回りの良いアパートやマンションを建てる方がメリットがあるので、
地域社会への貢献など、
利回り以外を重視するオーナーでしか成立しにくくなります。

一方で賃料を安くすることで入居を確保すると共に、
サ高住に隣接する（あるいは施設内の）事業所や病院等から
医療・介護サービスを提供することで、
収益を確保するという方法もあります。

入居者にはサービス事業者を自由に選ぶ権利があるので、
入居とサービスの一体契約を迫るなど囲い込みは厳禁ですが、
物件管理者とサービスの提供者が同じだと安心という声もあり、
実際には両者が同一法人というケースが大半を占めます。

しかしこの方法は、トータルでの採算さえ合えば
賃料をどこまででも下げることが可能になるため、

各地域でサ高住が増え競合が激しくなるに従って、
入居者を集めるために
賃料の値引き合戦を引き起こすこととなりました。

そして、収益基盤がよりサービスに依存することで、
経営における新たな問題「制度リスク」も抱えていくことになります。

次回はサ高住の抱える制度リスクと、
現在の住宅会社の取り組みについてご紹介します。

（情報提供：住宅産業研究所）