2015年の住宅市場展望（前編）【2015年1月5日】

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「2015年の住宅市場展望」（前編）



2015年が始まりました。


これから１年、住宅市場は
どのような動きを見せるでしょうか。



■　反動減に苦しんだ2014年
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まずは2014年を振り返ってみましょう。


2014年は、その前年の５％→８％の消費増税による
駆け込み需要からの反動減で、受注に苦しんだ
住宅会社は多いのではないでしょうか。


春先から客足が途絶え、展示場に例年並みの集客が
戻り始めたのは夏以降という話をよく聞きました。


ハウスメーカー大手10社の月別受注棟数の推移を見ると、
2013年10月以降は11ヶ月連続で前年同月比
20％前後のマイナスが続いていました。


14年10月からは、やっと月間受注が前年同月を上回りましたが、
前年10〜11月の低いハードルをクリアしたに過ぎず、
本格的な受注回復とは言えない状況です。


ちょうどその頃からは九州電力をはじめとする電力各社から、
再生エネルギーの買取制限の話が出始め、太陽光発電の
全量買取を絡めた商品訴求がしにくくなり、上向き基調に
ブレーキが踏まれた形となりました。


また、反動減対策として、住宅ローンの減税や
すまい給付金制度が実施されましたが、
すまい給付金の給付実績は、９月までの時点で
予算の約１％しか使われず、不発に終わったと言えます。


総じて2014年の住宅市場は厳しかったと言わざるを得ません。



■　消費税10％先延ばしの影響は？
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それでは、2015年の住宅市場はどうなるでしょうか。


最大のトピックは、消費増税の先送りです。


当初は2015年10月に実施される予定だった
10％への消費増税は、衆議院の解散を経て、
2017年4月に１年半先送りされることとなりました。


そもそも、つい２ヶ月ほど前までは、5年10月に
消費税が10％に上がることを想定していました。


当初の予定からすると、15年１〜３月には
10％増税前の駆け込み需要が発生し、
受注が盛り上がると見られていました。


ところがこの駆け込み需要が見込めなくなったことで、
14年度下期（14年10月〜15年３月）の受注計画を
軌道修正する必要が出てきました。


出店計画や土地の仕入れ等、増税に向けての準備を
進めていた住宅会社もあるでしょう。


増税先送りによるデメリットはすでに発生しています。


一方で、増税の先送りはプラスと捉えることもできます。


予定通りの増税の場合、１〜３月の駆け込みと、
４月以降の反動減が生まれ、受注・着工に
大きな波が生まれることが想定されました。


ところが先送りとなったことで、年間を通した
受注の波の浮き沈みは緩やかになると思われます。


各月の受注を前年同月と比較する際に、
しばらくは前年を上回る受注ペースで
推移することが期待できます。


前年超えのハードルは低く、気分的には
プレッシャー少なく今期の営業に臨めるということです。


また、増税まで１年半の猶予ができました。


消費税が10％に上がれば、住宅業界は
様変わりすると思われますが、その転換期に向けての
準備期間が与えられたということです。


経営スタイルを利益体質に移行したり、
人員の確保や育成を図ったり、新規事業の立ち上げなど、
市場への対策を具体化する猶予ができたことで、
10％増税に向けて体制を整えておくことができます。


そう考えると、増税の先送りにもメリットはあると言えます。


消費増税以外では、市況や政策は今年どのように動くでしょうか。


一般消費者の消費マインドが上向かないことには、
住宅の取得にも動けません。


景気の動向はなかなか読めませんが、
安倍政権のアベノミクスが機能すれば、
景気は横ばいから上昇基調で推移することも期待できます。


住宅取得の支援策としては、住宅版エコポイントの再開、
フラット35Sの金利引き下げ幅拡大などが検討されています。


消費増税の先送りで時間的な余裕ができたことで、
消費税の住宅への軽減税率の適用も議論が進む可能性があります。


また、2015年１月からは相続税が変わり、
土地が高い都心部を中心に課税対象となる人が増えます。


一方で、「小規模宅地等の特例」として、
条件を満たせば評価額を下げることができます。


昨年からは、玄関を別々とする二世帯住宅でも
減税特例の対象となるため、二世帯住宅の提案強化は
進めておくべきかもしれません。


消費マインドはなかなか上がらず、
消費増税の先送りによって、「今が買い時」
という理由付けはできなくなりました。


ただし、住宅ローン金利が過去最低レベルで
推移していることから、「今が借り時」であることは
間違いないですから、住宅取得を具体的に考えている
お客様に対しては、ファイナンシャルプランや資金計画で
メリットをしっかり伝えたいです。




（情報提供：住宅産業研究所）