「2020年代はストック活用の時代へ」リフォーム・リノベーション

この事業の背景には、2019年６月に改正された建築基準法の緩和があります。その一つは戸建住宅等を他用途に転用する場合、それまで必要だった建築確認手続きが200平米以下であれば、不要となったことです。

また、耐火建築物としなければならない３階建の商業施設、宿泊施設、福祉施設等について、200平米未満の場合は、必要な措置を講じることで耐火建築物等とすることを不要としており、住宅ストックの用途変更における手続き等が簡素化されたと言えます。戸建住宅の大多数は、200平米未満であり、この基準法緩和に当てはまります。

住友不動産と言えば、これまで新築そっくりさん事業において、50代、60代をメインターゲットとする
大規模リフォームを強みに成長してきました。そして、2019年度には売上高、完工棟数共に過去最高を更新しました。しかし、受注ベースでは成長が鈍化。この要因には消費増税後の個人消費の落ち込みや新型コロナウイルス蔓延防止のための販促活動の縮小などがあると考えられます。

とはいえ、これまで同社が培ってきたリフォームノウハウは膨大であり、このノウハウを用いて用途変更リフォームの需要もカバーし、そっくりさん事業でさらなる成長を図っていくでしょう。また、この新事業に関しては全ての空き家がターゲットということではなく、やはり利用者を一定数見込めるかなどの事業性も重要です。そのため、駅に近い立地かつ状態の良い空き家が候補に挙がり、賃貸住宅以外の活用方法もあることを示すことで、住宅ストックの利活用を後押ししていくとのことです。

空きビルもリノベで再生、空き家・空きビル活用事例

日本国内におけるストックの課題は空き家の増加だけでなく、空きテナント、空きビルに関しても同様です。2020年は新型コロナウイルスの蔓延により、多くの企業が影響を受けました。事業縮小や倒産などに端を発する空きテナントや空きビルが今後増える可能性は高いです。今回紹介する空きビル・空き家の活用事例は、そのようなソリューションの一つとして価値があると言えます。山形県山形市の中心市街地において、空き家や空きビルを改修し準学生寮として貸し出し、地域の学生が住むことでにぎわいの創出を目指すプロジェクトが始まりました。

このプロジェクトは市内にキャンパスがあり、県外出身の学生が多い山形大学と東北芸術工科大学の両学長による発案だったとのことです。このプロジェクトには両大学のほか、県、市、県住宅供給公社が参画しています。まず、肝心なことはオーナーを募ることです。この事業に賛同する空き物件のオーナーに対して、大学側はリノベーションプランと投資回収計画を提示します。契約合意に至った場合、オーナーは山形県・市から改修費一室あたり最大200万円の補助を受けられるとのことです。仮にビルを改修・リノベーションして10部屋を整備した場合には、最大2,000万円の補助が受けられます。

また、オーナーになる多くの方々は、アパート管理の経験がありません。そのため、公社が物件を借り上げることで、大家の代行をします。「準学生寮」と謳うのは、物件自体は県住宅供給公社が管理する賃貸住宅であるためです。そして第一弾としてこの春にオープンしたのが、ビルを改装した「山形クラス 七日町一番街」と、民家を改装した「山形クラス 香澄町の家」です。七日町一番街は1～2階に飲食店、3～5階に22部屋の学生アパートとして3万円前後で貸し出しています。香澄町に関しては個人住宅を改装したもので、3部屋それぞれ月額2万3000円です。これら２棟は、敷金、礼金、仲介手数料、契約更新料など諸費用は不要で、フリーWi-Fiなど設備も充実しています。

学生寮はこれまで、大学法人の中で完結することがほとんどでした。この事例では学生という若いエネルギーに目を付けた行政や公社が参画しています。学生にとってもこの準学生寮は通常の学生寮と同様に賃料を安くできるため、メリットがあります。そして、地域の方々も、物件に住んだ学生によって再び街が活性されることを期待しています。

(情報提供：住宅産業研究所）