インフレ、実質賃金の減少…住宅会社への逆風続く
2023年を振り返ると、ワールド・ベースボール・クラシックに始まり、
バスケットボールやラグビーのワールドカップなど、
日本だけでなく世界中がスポーツで盛り上がった１年でした。
年の瀬の日本取引所の大納会で鐘を鳴らすのは毎年、
その年を代表する人物なのが恒例ですが、
2023年はWBCの優勝監督となった栗山英樹氏。
スポーツ界では2018年サッカーワールドカップで
日本代表監督を務めた西野朗氏以来とのことです。
一方で、住宅業界にとっての2023年は
ネガティブなニュースが目立った１年と言えそうです。
その中でも最大のトピックは住宅着工戸数の減少。
国土交通省の住宅着工統計によれば、
2023年に入ってから持家の月次着工が
２万戸割れとなるケースが急増しています。
1960年以降、初めて２万戸割れとなったのは2020年１月。
そして、2022年12月までの間で合計７回に亘り、２万戸割れを記録しました。
そして2023年に入ってからはさらに着工減が進み、
直近11月までに1月から５月にかけて、
そして９～11月と、既に８回２万戸を割っています。
2023年度の年間着工ということでも25万戸を下回る可能性が高く、
本格的な着工縮小時代を迎えていると言えそうです。
この着工縮小は人口減少だけでなく、
様々な要因が絡み合った結果と考えられます。
一つは実質賃金の低下。
日本経済がデフレからインフレに転換してから、
直近10月まで19ヶ月連続で前年同月比マイナスが続いています。
賃金の伸びが昨今の物価上昇に追いついていない状況ですが、
生活必需品を始め、あらゆるモノが値上がりしている今、
住宅購入資金を貯めることも困難なはずです。
もう一つは不透明な金利動向。
2024年中に実施される可能性のあるマイナス金利の解除は懸念材料です。
アベノミクス以降の新築住宅市場は、マイナス金利のもと、
１％を切る変動金利が下支えしてきたと言っても過言ではありません。
住宅ローン控除制度を活用すれば、利息分を相殺することも可能です。
この超低金利が住宅ローンに対する心理的ハードルを下げ、
エンドユーザーの住宅購入の後押しにつながったはずです。
新築市場の縮小が際立った2023年に続いて、
2024年も住宅業界にとって転換期と言える１年となりそうです。
お手頃価格のリフォーム済み中古住宅に注目高まる
実質賃金のマイナスが続く中、
将来に不安を感じるエンドユーザーは多くいます。
マイホームの予算を下げるユーザーも増えるでしょう。
そこで検討対象の一つとなるのが「中古住宅」です。
中古住宅を購入してリフォームしたり、
リフォーム済みの中古住宅を購入したりと選択肢も複数あります。
中でも中古マンションは都市部を中心に需要が高まっており、
価格上昇も目立っています。
この中古需要を着実に捕捉しているのが、
中古買取再販市場のマーケットリーダーであるカチタスグループです。
同グループは株式会社カチタスと
株式会社リプライスの２社で構成されています。
2017年に当時の東証一部に上場して以来、
売上高、営業利益いずれも年平均２ケタ増という成長率で伸ばしています。
コロナ禍などの外部環境の影響も小さく、
2022年3月期には連結売上高が初めて1,000億円を突破しました。
今期2024年3月期については経常利益こそ下がる予想ですが、
売上高は前年比9.2％増の1,324億円、
販売件数も同比8.7％増の7,529件を計画しています。
カチタスの強みは建物価格の「手頃さ」にもあります。
カチタス独自集計による
「住宅価格年収倍率」（「住宅価格」÷「平均年収」）では、
同社の販売物件は4.1倍と、目標とする５倍以下を維持しています。
この価格帯がエンドユーザーに支持される最大の要因と言えます。
一方、全国の建売住宅は6.4倍、
都内の新築マンションに至っては14.7倍と
一般庶民の手の届きにくい価格となっており、
カチタスにとっては、この価格差がより差別化につながっています。
顧客層としては30～50代で、
元々賃貸物件に居住していた一次取得者がメインです。
世帯年収としては201～500万円で、契約ベースで全体の７割を占めます。
厚生労働省「国民基礎調査」によると、
この世帯年収の世帯が国内で最も多く、世帯数としては3,026万世帯。
年間7,000件を販売するカチタスグループの業績の伸びしろは
依然として大きいと考えられます。
(情報提供：住宅産業研究)
